Covid-19 – Konsekvenser för hyresbetalningsskyldigheten i kommersiella hyresavtal och den tyska regeringens lagförslag om tillfälliga lättnader för hyresgäster

Vem bär risken för att kunna göra vinst eller lida förlust med hyresobjektet (så kallad användningsrisk)?

Enligt den lagstadgade riskfördelningen ligger användningsrisken i princip hos hyresgästen när det gäller kommersiella hyresavtal. Så länge hyresobjektet i sig inte är bristfälligt innebär detta att det är enbart hyresgästen som bär risken att uppnå vinst eller drabbas av förlust med hyresobjektet. Principen ”pacta sunt servanda” gäller – avtal ska fullgöras. Detta gäller i första hand även i den aktuella situationen.

Måste hyresgästen inom ramen för ett hyresavtal för kommersiella lokaler fortsätta att betala hyran oförändrat, trots att omständigheterna bakom hans eller hennes minskade omsättning beror på åtgärder mot coronapandemin eller på pandemin i sig, vilket hyresgästen inte kan påverka? Är det möjligt att skjuta upp betalningarna eller begära anstånd?

Hyresgäster har hittills inte någon laglig rätt att ensidigt uppskjuta hyresbetalningar eller begära anstånd. Detta gällde och gäller i princip fortfarande, särskilt när det gäller hyra av kommersiella lokaler, även inom områden där verksamheten har avstannat på grund av externa faktorer. Skyldigheten att betala hyran kvarstår alltså. Det lagförslag som nu lagts fram av den tyska regeringen föreskriver dock att alla hyresgäster som hamnar i hyresrestans på grund av coronapandemin inte kan sägas upp under perioden från den 1 april 2020 till, i första hand, den 30 juni 2020 (”perioden”). Andra uppsägningsgrunder och i synnerhet rätten till uppsägning på grund av hyresrestanser som beror på andra orsaker än coronapandemin påverkas inte. För närvarande är det planerat att de hyresrestanser som beror på coronapandemin och som uppkommit under ovannämnda period måste regleras senast den 30 juni 2022. Efter den 30 juni 2022 ska det återigen vara möjligt att säga upp avtalet på grund av hyresrestanser från perioden som orsakats av coronapandemin.

Kan kommersiella hyresgäster i Tyskland sänka hyran på grund av coronapandemin?

En förutsättning för hyresnedsättning är att det föreligger en brist i hyresobjektet. Avgörande för frågan om hyran i ett hyresavtal för kommersiella lokaler kan sänkas på grund av coronapandemin är därför om de allmänna begränsningarna till följd av coronapandemin (”begränsningarna”) i sig utgör en brist i hyresobjektet. De aktuella begränsningarna har dock i de allra flesta fall inget att göra med själva hyresobjektet. Till exempel sker stängningen av daghem, barer och detaljhandelsbutiker därför att många människor samlas på en trång yta där och viruset snabbt kan spridas vidare. Detta har dock inget att göra med de hyrda byggnaderna. Dessa är ju i princip fortfarande lämpliga för användning enligt det avtalade syftet. Begränsningen är enbart verksamhetsrelaterad, liknande ett rökförbud. Verksamhetsrelaterade störningar utgör dock enligt fast rättspraxis inte någon brist i hyresobjektet. En rätt till hyresnedsättning föreligger därför troligen inte i de flesta fall.

Har kommersiella hyresgäster rätt till hyresjustering på grund av att affärsgrunden har upphört att gälla?

I princip kan en justering av hyran på grund av begränsningarna respektive de därmed förknippade intäktsförlusterna, med hänvisning till bortfall av avtalsgrunden, endast komma i fråga om störningen inte ligger inom en enskild avtalsparts riskområde. Som visats ligger användningsrisken enligt den lagstadgade riskfördelningen i princip hos hyresgästen. Därför bör man även i den aktuella situationen inledningsvis utgå från att det inte föreligger någon rätt till hyresjustering med hänvisning till principen om bortfall av avtalsgrunden. Detta stöds även av det tillfälliga upphävandet av rätten att säga upp avtalet på grund av hyresrestanser som beror på coronapandemin. Lagstiftaren ger därmed drabbade hyresgäster en viss tillfällig lättnad, men lämnar den grundläggande lagstadgade riskfördelningen oförändrad.

Hur ska kommersiella hyresgäster som drabbats av coronapandemin agera nu?

I princip ska hyran fortsatt betalas i sin helhet. Något annat kan framgå av individuella avtalsvillkor (hyresvärdens övertagande av användningsrisken, hyresgästens omsättning som referensvärde för hyran etc.). Varje hyresavtal bör därför först granskas. Ensidiga sänkningar eller uppskjutande av hyresbetalningar bör i regel inte genomföras. Ett tillfälligt uppskov med hyresbetalningar kan för närvarande endast komma i fråga i undantagsfall under perioden 1 april–30 juni 2020, om det påvisbart inte är möjligt att betala på grund av coronapandemin. Förutom risken att bli föremål för skadeståndsanspråk kvarstår annars risken att hyresvärden kan säga upp avtalet. Hyresvärdarna kommer dock på sikt också att drabbas av dessa begränsningar om det uppstår en omfattande risk för konkurser och hyresintäkterna därmed minskar. Parterna bör därför i alla händelser inleda en dialog för att hitta skräddarsydda lösningar som å ena sidan säkerställer att avtalsförhållandet fortsätter och å andra sidan tillgodoser alla parters ekonomiska intressen.

Om ni har frågor i detta sammanhang står era vanliga kontaktpersoner hos kallan gärna till förfogande, eller så kan ni kontakta oss via info@kallan-legal.de.

Situationen till följd av coronavirusets effekter förändras snabbt. Ovanstående information återspeglar situationen den 24 mars 2020, som kan ha förändrats sedan dess.